Am 10. September rückte ein großer Städtevergleich die durchschnittliche Bruttomietrendite von 4,17 Prozent wieder in den Blick. Diese Zahl stammt jedoch aus dem ersten Halbjahr 2026, während Interhyp den Zins für zehnjährige Immobiliendarlehen am 10. September mit rund 4,2 Prozent angab. Die fast gleichen Prozentwerte wirken wie ein Gleichstand, aber sie verrechnen sich nicht miteinander: Die Rendite bezieht sich auf die Kaltmiete und den Kaufpreis, der Bauzins nur auf den jeweiligen Kredit.
Zwei fast gleiche Prozentwerte haben zwei Grundlagen
Die Bruttomietrendite ist die Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis. Kaufnebenkosten, nicht umlagefähiges Hausgeld, Instandhaltung, Leerstand, Steuern und Finanzierung bleiben dabei außen vor. Ein Bauzins von 4,2 Prozent wird dagegen auf die noch offene Darlehenssumme berechnet; zusätzlich verlangt die Bank gewöhnlich eine Tilgung, also die Rückzahlung eines Teils der Schuld.
Der Mietrenditeatlas von Baufi24 umfasst 52 große deutsche Städte und meldet für das erste Halbjahr 2026 im Durchschnitt 4,17 Prozent, nach 4,10 Prozent im zweiten Halbjahr 2025. Die Angebotsmieten stiegen in dieser Auswertung um 2,1 Prozent, die Kaufpreise um 0,3 Prozent. Es handelt sich um eine Orientierung des Finanzierungsvermittlers, nicht um eine amtliche Vollerhebung und nicht um die Rendite einer bestimmten Wohnung.
Bei 300.000 Euro stehen zunächst 12.510 Euro Miete im Zähler
Eine rein rechnerische Wohnung für 300.000 Euro müsste bei 4,17 Prozent Bruttomietrendite 12.510 Euro Kaltmiete im Jahr bringen, also 1.042,50 Euro im Monat. Das ist ein Rechenbeispiel, kein Mietangebot. Die Formel lautet 300.000 Euro mal 0,0417; entscheidend ist, dass nur die Kaltmiete verwendet wird und keine Betriebskosten, die an Mieter weitergereicht werden.
Nehmen wir für die Beispielrechnung Kaufnebenkosten von pauschal 10 Prozent an, steigt der gesamte Kapitaleinsatz auf 330.000 Euro. Die tatsächliche Quote fällt damit schon vor laufenden Ausgaben auf 12.510 geteilt durch 330.000, also rund 3,79 Prozent. Die 10 Prozent sind eine ausdrücklich vereinfachte Annahme: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und eine mögliche Maklerprovision unterscheiden sich nach Bundesland und Vertrag.
Die Kreditrate enthält Zins und Tilgung
Wer 80 Prozent des Kaufpreises finanziert, nimmt in diesem Beispiel 240.000 Euro Kredit auf. Bei 4,2 Prozent Sollzins fallen im ersten Jahr vereinfacht 10.080 Euro Zinsen an; bei anfänglich 2 Prozent Tilgung kommen 4.800 Euro hinzu. Die anfängliche Jahresrate läge damit bei 14.880 Euro oder 1.240 Euro im Monat und damit bereits über der Beispielkaltmiete von 1.042,50 Euro, bevor andere Eigentümerkosten bezahlt sind.
Die beinahe identischen Schlagzeilenzahlen können deshalb beruhigend wirken, doch beim Nachrechnen ist das Ergebnis ernüchternd. Zins ist ein Aufwand, Tilgung baut Vermögen auf, belastet aber trotzdem die monatliche Liquidität. Außerdem hängt der persönliche Effektivzins von Beleihung, Bonität, Zinsbindung und Gebühren ab; Interhyp nennt für 10 Jahre je nach Beleihung in der Woche bis 6. September eine Spanne von 3,90 bis 4,29 Prozent.
Nach Leerstand und Kosten wird aus 4,17 Prozent schnell weniger
Bleibt die Beispielwohnung einen Monat leer und fallen im Jahr 2.400 Euro nicht umlagefähige Kosten an, bleiben aus elf Monatsmieten 11.467,50 Euro und nach Kosten 9.067,50 Euro. Bezogen auf den angenommenen Gesamteinsatz von 330.000 Euro sind das rund 2,75 Prozent vor Finanzierung und Steuern. Auch diese Rechnung ist keine Prognose, sondern zeigt, welche Zeilen eine Bruttozahl nicht enthält.
Die Städtedaten reichen von 3,0 Prozent in Hamburg bis 5,77 Prozent in Chemnitz; Gelsenkirchen kommt auf 5,16 Prozent. Eine höhere Zahl ist aber nicht automatisch das bessere Objekt. Sie kann geringere Kaufpreise spiegeln, zugleich aber Leerstands-, Arbeitgeber-, Sanierungs- oder Wiederverkaufsrisiken einpreisen. Vor einem Kauf gehören deshalb Mietvertrag und tatsächliche Kaltmiete, nicht umlagefähiges Hausgeld, Rücklagen, Protokolle der Eigentümergemeinschaft, Energieausweis und ein schriftliches Finanzierungsangebot nebeneinander.
Erst die gleiche Rechnung für das konkrete Objekt entscheidet
Für ein Exposé reicht die Reihenfolge: tatsächliche Jahreskaltmiete durch Kaufpreis für die Bruttomietrendite, danach Kaufnebenkosten und realistische Leerstands- sowie Instandhaltungsposten abziehen, schließlich Zins und Tilgung des konkreten Darlehens ergänzen. 4,17 Prozent im Städtedurchschnitt und 4,2 Prozent aktueller Marktzins sind nützliche Orientierungspunkte, aber kein Beleg für positiven Cashflow. Ein Kauf wird erst plausibel, wenn die eigene Monatsrechnung auch bei Reparaturen und einer Mietpause tragbar bleibt.